【2025年最新版】空き家の法律・税制改正まとめ 固定資産税が6倍に？

日本全国で増え続ける「空き家」。

• 実家を相続したけれど使い道がない

• 放置していたら雑草やゴミで近所からクレームが入った

• 解体費用が高すぎて手を付けられない

──そんな悩みを抱える方は少なくありません。

2025年、空き家を取り巻く法律や税制が大きく変わりました。このコラムでは、

• 空き家の法律がどう変わったのか？

• 固定資産税が上がるって本当？

• 売却時に税金が安くなる特例はまだ使える？

• リフォームや解体費用も控除対象になるって聞いたけど？

といった疑問に、わかりやすくお答えします。

1｜法改正で登場した「管理不全空き家」とは？

2023年12月、空家等対策特別措置法が改正され、新たに【管理不全空き家】という分類が追加されました。

これまでは「特定空き家（危険空き家）」だけが行政の対象でしたが、今後は「そこまで酷くないが、放置されている空き家」も正式に介入対象になります。

▼ 管理不全空き家に指定されると？

• 行政からの【指導 → 勧告 → 命令 → 強制代執行】が可能に

• 固定資産税の軽減（住宅用地特例）が解除されることも

• 適切に管理していないと、税負担が大幅に増加

つまり「とりあえず放置」では済まない時代が到来しています。

2｜固定資産税が最大6倍に？税制特例のリスク

空き家を放置する最大のリスクが【固定資産税の優遇解除】です。

通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大1/6〜1/3に軽減されています。

しかし、管理不全空き家や特定空き家に指定されたまま改善されない場合、この特例が解除され、税額が6倍近くに跳ね上がる可能性があります。

▼ 税負担の比較（イメージ）

長期間放置しているだけで、「資産」ではなく「重いコスト」になる──。そんな空き家が増えています。

3｜空き家活用にも“建築法の壁”が？

2025年4月より、建築基準法・省エネ法が改正されました。

これまで比較的簡単に扱えていた「小規模住宅（4号建築物）」への改修や用途変更にも、建築確認申請が必要になります。

▼ 主な改正ポイント

• リフォーム・増改築・用途変更に建築確認が必要に

• 省エネ基準への適合が義務化

• 構造計算・省エネ計算・設計図面の提出が必要に

つまり、今後は「空き家をリノベして貸す・売る」という場合でも、法律に適合した対応・設計者との連携が求められます。

4｜空き家売却で使える「3,000万円特別控除」は継続中！

空き家を売却する際に活用できる【3,000万円の特別控除】は、2027年12月31日まで延長されています。

これにより、空き家を売った際の譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

▼ この制度が使える条件（一部）

• 相続で取得した空き家である

• 被相続人が一人暮らしで、住まいとして使用されていた

• 売却前に「解体」または「耐震リフォーム」を行う

• 解体・リフォームは、契約の翌年2月15日までに完了すればOK（緩和）

ただし、相続人が複数人いる場合は、控除額が縮小（例：3人以上→上限2,000万円）されるなどの注意点もあります。

【まとめ】

空き家の放置は、今や“負債”になりうる

2025年現在、空き家を取り巻く状況は急速に変化しています。

• ✅ 管理状態が悪いだけで、行政から勧告や税制ペナルティの対象に

• ✅ リフォームにも建築法の適合が必要になり、簡単には進まない

• ✅ 一方で、税制優遇（3,000万円控除）を使えば、売却は非常に有利

放置すれば負担増。動けば節税＆資産整理のチャンス。

これが今の空き家事情のリアルです。

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